Líður ekki senn að endurskoðun fjölmargra fasteignalána?

Á næsta ári munu margir lenda í endurskoðun vaxta á húsnæðislánunum sínum, sbr. 5 ára endurskoðunarákvæði sparisjóða og banka, og ef verðlag, og þar með vextir, mun ekki lækka er hætta á að vaxtagreiðslur margra muni hækka til muna á næsta og þarnæsta ári. Ekki verður séð að þessar fjármálastofnanir nýti ekki rétt sinn til hækkunar vaxta á húsnæðislánum enda fátt um fína drætti fyrir við skiptavinina. Sé miðað við 10 millj. kr. lán á hagstæðustu vöxtum, 4,15%, gæti greislubyrðin hækkað um 10-15.000 kr. á mánuði, eða 120 til 180 þ. kr. á ári. 20 millj. kr. lán myndi væntanlega hækka um tvöfalda fyrrgreinda upphæð. Hér er um all nokkra fjármuni að ræða fyrir þúsundir heimila og hætt við að sumir gætu lent í vandræðum.

Ég hef lengi fjallað um nauðsyn þess að minnka vægi fasteignaverðs í verðlagsútreikningum. Sú þensla sem verið hefur á fasteignamarkaði undanfarin ár hefur valdið víxlhækkunum, sem hafa hækkað húsnæðislánin langt umfram það sem eðlilegt er. Hvað sjálfan mig varðar virðast greiðslurnar hafa hækkað um 10% á hálfu öðru ár og um 30% á tæpum fjórum árum, sem er langt í frá að vera viðunandi. Vextina verður að fá niður með öllum góðum ráðum, ellegar munum við fá yfir okkur enn eina umræðuna um nauðsyn þess að skipta um gjaldmiðil.

Segir stýrivaxtalækkun nauðsynlega

Athugasemdir

[Marinó G. Njálsson, 31.1.2008 kl. 18:10]

Ég er sammála að vægi húsnæðisverðs í verðlagsútreikningum er of mikið, en núna er ekki rétti tíminn til að gera breytingu.  Ef það er gert munum við ekki njóta þess næstu misserinn meðan hægir á hækkunum, fasteignaverð stendur í stað eða það lækkar.

[Ólafur Als, 31.1.2008 kl. 19:02]

Sæll Marinó,

Einungis ef það lækkar munum við ekki njóta þess - ekki satt? Ég er e.t.v. að misskilja athugasemdina hjá þér, en hvernig myndum við njóta þess þó hægi á hækkunum? Eru hækkanir öðruvísi ef þær eru lægri í dag en í gær?

Eru líkur til þess að húsnæðisverð lækki? Ekki fyrirsjáanlegt, en hver veit? Staða íslensks efnahagslífs er breytt, við erum beintengdari umheiminum, fjármála- og útrásarfyrirtæki spila nú stærri rullu en áður - og hagur þeirra gæti breyst í ljósi efnahagsþrenginga vestan hafs og vegna niðursveiflu á fjármála- og verðbréfamörkuðum víða um heim.

[Marinó G. Njálsson, 31.1.2008 kl. 20:37]

Sæll Óli

Ef hækkun íbúðarverðs er undir hækkun annarra liða vísitölunnar, þá virkar hún sem hemill á heildarhækkunina vegna þess vægis sem hún hefur í vísitölunni.  Auðvitað hefur stöðnun eða lækkun húsnæðisverðs ennþá meiri áhrif.

Það er held ég nokkuð öruggt að húsnæðisverð lækkar.  Spurningin er hvort sá tímapunktur er kominn eða ekki.  Líklegast kemur bakslag á næstu vikum eða mánuðum, en hvort að það verður smávægileg leiðrétting, veruleg leiðrétting eða hrun það er bara ómögulegt að segja.  Ég hef ekki trú á því ástandi sem er í gangi í Bandaríkjunum. 

Það er líka öruggt að húsnæðisverð á eftir að hækka.  Aftur er spurningin hvenær það gerist og hvort um raunhækkun verði að ræða.  Ég hef oft vísað til þess að mánudagurinn 19. október 1987 er oft nefndur mánudagurinn svart, en þann dag féll Dow Jones vísitala um rúmlega 500 stig eða rúmlega 18%.  Við lok dags stóð DJ í um 2200 stigum.  Það tók vísitöluna um 5 ár að ná fyrra gildi, en í dag er hún í yfir 12.000 stigum.  Auðvitað var áfallið alvarlegt á sínum tíma, en fyrir flesta var þetta bara pappírstap, þar sem þeir voru í langtímafjárfestingu.  Það sama á við um húsnæðismarkaðinn.  Meðan að fólk þarf ekki að selja og getur borgað af veðlánunum, þá skiptir tímabundin lækkun á húsnæðisverði ekki máli.  Sé fólk aftur í þeirri stöðu að þurfa að selja, þá getur það farið illa út úr skammtíma lækkun.  Sé t.d. fók að skipta um húsnæði, þá getur það skipt miklu máli hvaða lán það getur tekið með sér yfir á nýtt húsnæði og hver verða eftir.  

Það er alveg það sama með útrásarfyrirtækin og raunar alla fjárfesta.  Verði verðlækkun á eigum þeirra er spurningin hvort þeir hafi efni á að bíða.  Mér finnst allt of margir sem hafa efni á að bíða, vera allt of fljótir til að selja vegna þess að þeir sjá meiri gróðavon annars staðar.  Með þessu stuðla þeir að meiri lækkun þess sem er að lækka og meiri hækkun á hinu sem er að hækka og þannig ýkja sveiflurnar.

[Ólafur Als, 31.1.2008 kl. 22:10]

Ég hef alltaf staðið í þeirri trú að "gjaldaliðir" vísitölunnar væru lagðir saman og að í vægi þeirra fælist sú deiling sem þú virðist gefa í skyn að eigi að ráða endanlegri vísitölu. Með því lagi veldur sérhver hækkun fasteignaverðs, eða annarra liða, hækkun vísitölunnar en ekki þannig að sérhvert frávik einstakra liða valdi lækkun eða hækkun vísitölunnar, nái þeir ekki meðaltali allra annarra liða. Jæja, þú leiðréttir mig þá bara.

Erfitt með fasteignaverðið. Aðgangur að lánsfé, vextir, framboð eigna, almennt efnahagsástand, tiltrú almennings, svo margir þættir hafa hér áhrif ... ef sveitarfélögin tækju nú upp á því að bjóða lóðir á "sanngjörnu" verði gæti slík ákvörðun ein haft meiri áhrif en margt annað. Munu ekki vextir lækka á næstu mánuðum, og um síðir einnig á fasteignalánum? Ég vil sem minnst spá um fasteignaverð, enda hafa margir farið flatt á því um skeið. En sú lækkun sem þú vísar í getur verið af mörgu tagi, ekki einungis að sjálft verðið lækki (að frátalinni smávægilegri leiðréttingu), heldur að erfiðara gangi að selja, líkt og gerðist um miðjan tíunda áratuginn.

[Marinó G. Njálsson, 31.1.2008 kl. 23:44]

Þetta er náttúrulega einföld stærðfræði.  Allir þættir hafa sitt vægi og vísitalan er reiknuð út frá mælingu fyrir hvern þátt sinnum vægi þáttar.  Ef mæling þáttar er lægra en meðaltalsmæling annarra þátt, þá virkar hann niður á við, annars er hann hlutlaus eða virkar upp á við.  Eftir því sem mæling þáttar er fjær meðaltalinu og vægi hans er meira, hefur hann meiri áhrif á niðurstöðuna.  Þetta er eins og að reikna meðaleinkunn.  Allar einkunnir sem eru undir meðaleinkunninni draga hana niður og þær sem eru fyrir ofan hækka hana upp.  Eini munurinn er að í þessu tilfelli eru "einkunnirnar"  með misjafnlega margar "einingar" að baki sér og vega því misþungt.

Þó svo að sveitarfélögin bjóði lóðirnar á "sanngjörnu" verði, þá er það eina sem gerist er að þeir sem fá lóðunum úthlutað selja þær aftur á "markaðsverði".  Öll gæði hafa sitt markaðsverð án tillits til þess, þó sá sem á gæðin hafi fengið þau með afslætti, gegnum klíku eða gefins.  Við erum oftast bara að tala um hugtak sem heitir verðteygni og lýsir hegðun kaupanda og seljanda að gefnum tilteknum breytingum á verði.  Nokkurs konar þanþol viðkomandi.  (Það vill svo til að ég gerði lokaritgerð við Stanfordháskóla þar sem verðteygni var lykilþáttur.)  Við þurfum að finna jafnvægispunkt milli framboðs og eftirspurnar og verðteygnin segir okkur hvað við getum fært okkur langt frá upphaflega jafnvægispunktinum án þess að annað hvort kaupendur (eftirspurnin) eða seljendur (framboðið) hafni nýja verðinu.  Ef báðir aðilar samþykkja nýja jafnvægispunktinn er allt í lukkunnar velstandi. Ef annar hvor aðilinn hafnar nýja verðinu, þá erum við búin að færa okkur út fyrir þægindasvæði viðkomandi og höfum reynt að teygja verðið of mikið.  Við erum komin út fyrir þanþol viðkomandi.  Í slíkum tilfellum getur komið bakslag sem verður til þess að við verðum að sækja í öfuga stefnu út frá jafnvægispunktinum.  Vandamálið er að við þekkjum almennt ekki þennan verðteygnistuðul og vitum því ekki hvert þanþolið er.  Fyrir utan að hver og einn er með sitt þanþol og það virkar misjafnlega í hvora áttina sem farið er.

Jafnvægi framboðs og eftirpurnar á húsnæðismarkaði raskast oftast vegna breytinga til hækkunar eða lækkunar á fjölda íbúða til sölu á tilteknu svæði, fjölda íbúða sem sóst er eftir á tilteknu svæði, kaupgetu, lánamöguleikum og -kjörum eða verði. Tískubylgjur geta breytt miklu, t.d. ef skyndilega þykir fínt að eiga gamalt hús í Vesturbænum, þá eykst eftirspurn eftir gömlum húsum í Vesturbænum og hægt er að selja þau á hærra verði. Ef verðteygnistuðull markaðarins lýsir miklu þanþoli, þá laga kaupendur og seljendur sig fljótt að nýju jafnvægi.  Lýsi stuðullinn litlu þanþoli þá skapast ójafnvægi sem lýsir sér í því að annar hvor hópurinn heldur að sér höndum.  Oftast er verðteygni á framboðshliðinni lítil niður á við, þ.e. framboð minnkar með lækkandi verði, en mikil upp á við, þ.e. framboð eykst með hækkandi verði.  Síðan er þetta öfugt á eftirspurnarhliðinni.  Ég segi oftast, vegna þess að nýjungar, tískubylgjur, breytt skattaumhverfi, snobb og margt fleira getur haft áhrif.  Það er t.d. þekkt að vörur seljast stundum verr á lágu verði vegna þess að fólk óttast að gæðin séu ekki nóg.  Sama vara hækkuð um 30 - 100% rennur aftur út eins og heitar lummur.

Jæja, þetta er farið að hljóma eins og kennsla í hagfræði, sem það átti ekki að vera, auk þess sem ég þykist vita að ég er að nokkru að tala um selvforligheder.